Da 950 euro a 110 euro d'affitto: miracolo a Milano, ecco come
Tutto merito di una legge che, da giugno, consente a tutti gli inquilini con contratto a nero di registrare da sé la locazione: i prezzi s'abbattono. MilanoToday vi dice come muovervi
Abbattere il canone dell'affitto? In alcuni casi si può fare, grazie a un decreto di quest'anno, il d.lgs. numero 23/2011(lo stesso che ha istituito il meccanismo della "cedolare secca"). La questione riguarda esclusivamente le locazioni irregolari tra privati, quindi i contratti non registrati, quelli registrati solo parzialmente (ad esempio si dichiara di pagare 500 euro al mese e invece se ne pagano 1000), i comodati fittizi e così via.
Alcuni commi del decreto introducono la possibilità per l'inquilino di registrare il contratto di locazione, cosa che prima poteva essere effettuata solo dal proprietario. La condizione è che il proprietario non l'abbia già fatto entro il 6 giugno scorso, data ultima prevista dal decreto stesso per "sanare" la situazione.
La novità è questa: se il contratto non è stato ancora registrato, l'inquilino può farlo al suo posto. In tal caso la locazione sarà basata su un contratto "standard" della durata di 4 anni più 4 e il canone viene individuato nel triplo del valore catastale dell'immobile.
La sola condizione è che l'inquilino possa dimostrare che pagava un canone. A tal fine occorre una ricevuta del proprietario se il pagamento avveniva in contanti, mentre in caso di bonifici è sufficiente la ricevuta della banca. Tuttavia su questo punto c'è una questione interpretativa aperta: secondo alcuni, infatti, l'Agenzia delle Entrate non dovrebbe verificare l'esistenza di un rapporto tra proprietario e inquilino, ma solo incassare il dovuto in base a una dichiarazione.
I sindacati degli inquilini si stanno organizzando in tutta Italia e sono spuntati casi clamorosi, come l'abbattimento da 800 euro a 80 euro a Roma o da 280 a 25 euro a Torino. Da questi giorni è pronta a operare a Milano l'Unione Inquilini, che a Roma è già partita. Così il Sunia, di cui MilanoToday ha sentito una responsabile milanese. "La norma - ci spiega - è un grande vantaggio per gli inquilini prima 'in nero', non solo perché potranno pagare un canone inferiore, cosa che soprattutto a Milano è molto significativa dati i prezzi delle case alle stelle, ma anche perché godranno di un contratto regolare, con tutti i diritti e i doveri conseguenti".
Il Sicet di Milano ha "all'attivo" già diversi casi. Abbiamo interpellato in proposito Leo Spinelli, segretario generale di Milano. "Le casistiche - ci spiega - sono molto diverse, si va dai contratti registrati parzialmente a quelli scritti ma non registrati, fino ai comodati finti. In ogni caso si tratta di un risparmio notevole per gli inquilini".
Avete già riscontrato, in questo primo mese di applicazione, alcuni casi eclatanti a Milano?
Sì, c'è il caso di uno studente che a Città Studi pagava in nero circa 950 euro al mese per un bilocale di circa 60 mq. Ha registrato il contratto all'Agenzia delle Entrate fissando il canone al triplo del valore catastale, come prevede la norma, e adesso paga 110 euro al mese.
Secondo lei si tratta di un caso isolato?
Dipende dal valore catastale dell'immobile, ma in generale a Milano (e per la verità in tutta Italia) tali valori sono talmente bassi che potrebbe non trattarsi di un caso isolato. Abbiamo fatto una stima, secondo la quale a Milano il triplo della rendita catastale è circa un quinto o un sesto del canone effettivamente pagato.
Sussistono dei problemi operativi?
Sì, ce ne sono due, ma crediamo che verranno risolti presto. E' naturale, per ogni norma nuova, che all'inizio sussistano diverse interpretazioni. Il primo problema è che alcuni uffici (non tutti) dell'Agenzia delle Entrate di Milano si stanno comportando da 'controllori', nel senso che chiedono la prova del rapporto tra proprietario e inquilino. Secondo noi, invece, non devono farlo, ma limitarsi a riscuotere il dovuto sulla base di una dichiarazione. Questa verifica spetta invece al giudice, se chiamato in causa.
E il secondo problema?
E' relativo al caso del contratto verbale. Secondo una norma di qualche anno fa, il contratto solo verbale di locazione è nullo. Invece la norma di quest'anno fa ritenere che il contratto non verbale non sia nullo, perché permette di sanarlo al pari dei contratti scritti ma non registrati. Crediamo che la nuova norma superi quella vecchia e avremo un incontro con il ministero competente la settimana prossima, proprio per dipanare questi dubbi, che però non sono preponderanti.
Secondo lei è in atto una specie di rivoluzione nel mondo delle locazioni?
Sì, e le dirò che a mio avviso non ci si è ancora resi conto del potenziale globale della norma in questione. Sono ancora in pochi a saperlo. Noi facciamo decine di migliaia di consulenze all'anno solo a Milano. Chi viene da noi è in una situazione nella quale non riesce più a pagare il suo canone, ma viene a chiederci altre cose, come l'accesso al fondo affitti o la richiesta di una casa popolare. Siamo noi ad accorgerci che in molti casi è possibile sfruttare questa norma.
