Economia

Gabetti, mercato immobiliare residenziale: nel i semestre 2013 prezzi in flessione nelle grandi città del 4%

Nota- Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di MilanoToday

Secondo il Report relativo al I° Semestre 2013, elaborato dall'Ufficio Studi Gabetti sulla base di dati delle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, emerge che la situazione macroeconomica generale, che impatta sul mercato residenziale, ha confermato la sua complessità, anche se sono emersi, rispetto al 2012, alcuni segnali positivi.

Il mercato immobiliare residenziale italiano nei primi mesi del 2013 ha registrato, infatti, un ulteriore calo tendenziale del numero di compravendite, ma con tassi negativi in decelerazione rispetto a quanto evidenziato nel 2012. A livello complessivo, nel primo semestre del 2013 si sono realizzate 203.121 transazioni, -11,6% rispetto al primo semestre 2012 (Dati Agenzia del Territorio relativi al numero di transazioni normalizzate, NTN). In particolare si sono registrate 94.503 transazioni nel I trimestre e 108.618 nel II trimestre, rispettivamente -14,2% e -9,3% a confronto con gli omologhi trimestri del 2012.

Tali dati mostrano un quadro meno negativo rispetto a quello delineato nel 2012, che si è chiuso con un totale di 444.018 compravendite residenziali, -25,8% rispetto all'anno precedente. Nel 2012 tutti i trimestri hanno avuto infatti una flessione tendenziale negativa: -19,5% il I trimestre, -25,2% il II trimestre, -26,8% il III trimestre e -30,5% il IV trimestre.

Se l'andamento delle compravendite nel 2012 ha mostrato sensibili flessioni sia nei capoluoghi (-25,1%) sia nei comuni minori (-26,1%), interessando tutte le macro aree, nei primi due trimestri del 2013 tali variazioni negative si sono attenuate. Nel I trimestre la variazione tendenziale è stata del -16,7% per il Centro, -14,7% per il Nord e -11,4% per il Sud. I comuni capoluogo hanno mostrato performance migliori, evidenziando flessioni del -10,8%, mentre i non capoluogo hanno registrato una flessione media del -15,8%. La variazione più negativa è stata registrata dai comuni non capoluogo del Centro (-20%).

Il II trimestre 2013 ha visto una riduzione della variazione negativa sia nei capoluoghi (-6,3%) sia nei centri minori (-10,7%). A livello geografico si è riscontrato -7,9% per il Nord, -10,6% per il Centro e -10,7% per il Sud. Il dato più negativo si è riscontrato ancora nei comuni non capoluogo del Centro (-13,9%).

In tale contesto l'accesso al credito si conferma uno dei nodi principali, che va ad impattare sull'andamento settore residenziale, incidendo sulla possibilità di acquisto dell'abitazione da parte del target con disponibilità economiche medio-basse, in primis giovani, famiglie di recente formazione e stranieri.

I dati Crif relativi ai primi sei mesi dell'anno mostrano ancora una volta un calo nel numero delle richieste di mutuo pari al -10% rispetto al primo semestre del 2012. Si sono avuti tuttavia timidi segnali in controtendenza per il mese di luglio che ha segnato un +2% rispetto a luglio 2012, per il mese di agosto che ha registrato un +4,1% tendenziale e per il mese di settembre (+7,3%) .

Sul fronte erogazioni, i dati Banca d'Italia relativi ai finanziamenti per l'acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, hanno mostrato per il primo semestre del 2013, una ulteriore flessione tendenziale, anche se di entità inferiore, rispetto alle variazioni registrate nel corso dei vari trimestri del 2012. Il totale erogato è stato, infatti, pari a 10.765,8 Mln di €, -18,3% rispetto al I semestre 2012. Nel 2012 il totale erogato in termini di finanziamenti per l'acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici era stato invece di 24.775 Mln di €, circa il -50% rispetto al 2011, in cui erano stati erogati 49.120 Mln di €.

La domanda di abitazioni, soprattutto quando si parla di prima casa, per alcune categorie tra cui giovani e stranieri, fatica quindi ancora a essere soddisfatta in mancanza di concrete possibilità di realizzo. In tale contesto, le misure in favore dell'accesso al bene casa, attraverso il sostegno di mutui meritevoli di intervento sociale previste dalla nuova normativa fiscale, potrebbero fornire un supporto importante a tali categorie.

Per quanto riguarda i potenziali acquirenti che hanno liquidità immediata, si registra una maggiore propensione all'acquisto, rispetto al quadro attendista che aveva caratterizzato il 2012: la revisione dei prezzi in atto sta rendendo disponibili sul mercato soluzioni interessanti in termini di rapporto qualità/prezzo, che attraggono l'interesse di coloro che sono orientati all'acquisto migliorativo o all'investimento. Oltre a ciò, il delinearsi del nuovo quadro normativo in materia fiscale potrà essere un ulteriore elemento che consentirà a chi si affaccia all'acquisto di valutare con chiarezza tutti gli aspetti in gioco.

L'offerta si conferma sempre più polarizzata tra soluzioni di buon livello qualitativo in termini di caratteristiche costruttive, efficienza energetica, location, contesto e quelle che invece sono situate in contesti periferici di scarso appeal e hanno peculiarità intrinseche di minore livello. Le prime vedono una maggiore tenuta a livello di prezzi e transazioni, mentre nel secondo caso si ha una flessione di entrambi gli indicatori.

I tempi medi di vendita nel primo semestre hanno registrato un ulteriore aumento (circa 8-9 mesi in media e oltre l'anno per l'offerta di minore appeal), così come gli sconti tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo offerto dal compratore (15-20% in media per le soluzioni usate). Da tale media si distinguono le migliori occasioni in termini di rapporto qualità/prezzo, per le quali i proprietari hanno compreso a monte la necessità di effettuare un repricing. In questi casi, sia i tempi di vendita sia gli sconti sono più contenuti, mentre nei casi opposti gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi, fino a essere ritirati dal mercato, qualora non si incontrino le esigenze di domanda e offerta.

Per quanto riguarda i prezzi, secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre del 2013 si è registrata una flessione media del 4% per le grandi città, mentre i capoluoghi secondari hanno mostrato maggiore volatilità, presentando casi in cui le quotazioni sono state sostanzialmente stabili e casi in cui invece si sono verificate flessioni più sensibili. Il calo delle quotazioni è stato mediamente contenuto se raffrontato all'andamento delle transazioni, ma, anche se in maniera più lenta, anche i prezzi stanno seguendo un processo di riallineamento, che, se unito alla parallela riattivazione del circuito del credito alle famiglie, potrebbe contribuire a dare stimolo al mercato.

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