CoronaVirus e Locazioni: posso sospendere il pagamento del canone di locazione?

È evidente come la pandemia da Covid-19 non rivesta più solamente i caratteri dell’emergenza sanitaria ma anche di quella economica. Il lockdown imposto anche alle attività produttive sta causando gravissime ripercussioni alle attività commerciali che, spesso, vengono svolte in locali condotti in locazione. A fronte di tale situazione, dunque, è possibile sospendere l’erogazione dei canoni di locazione? Sul punto occorre anzitutto evidenziare come nessuna normativa abbia previsto la possibilità di interrompere il versamento del canone di locazione. Infatti, con il decreto legge n. 18 del 17 marzo 2020, noto con il nome di CuraItalia, è stato concesso un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione interamente versato per il solo mese di marzo 2020 dai conduttori di immobili appartenenti alla categoria catastale C/1 ossia per negozi e botteghe. Questa misura è stata destinata quindi alle sole attività ritenute “non essenziali”, mentre sono state escluse i) sia tutte le attività che non hanno dovuto sospendere il proprio servizio in virtù delle imposizioni governative; ii) sia i fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (categoria catastale C/8); iii) sia i contratti aventi ad oggetto, oltre alla mera disponibilità dell’immobile, anche altri beni e servizi, quali i contratti di affitto di ramo d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciali. Pertanto, nei casi esclusi dal CuraItalia (ed in cui possiamo anche ricomprendere i contratti di locazione ad uso abitativo) la possibilità di modificare il canone è demandata alle parti del contratto. Sarà dunque possibile chiedere al proprietario la sospensione o la riduzione del canone, ma egli non è in alcun modo obbligato ad accettare una revisione. Tuttavia, il vantaggio di trovare un accordo amichevole è indubbio per entrambi: da un lato il conduttore sarà agevolato nel pagamento del canone, dall’altro il locatore non correrà il rischio di trovarsi con mensilità non pagate, sulle quali dovrà comunque corrispondere l’intera imposta sul reddito. La scrittura privata con la quale verrà stipulato l’accordo dovrà essere inviata in due originali all’Agenzia delle Entrate competente per la registrazione, unitamente al modello 69 compilato e non saranno dovute spese per la registrazione né marche da bollo così come espressamente previsto dalla L. 164/2014. Ma, quando trovare un accordo diventa impossibile, occorrerà convocare il Locatore in mediazione – il cui esperimento è obbligatorio in materia locatizia – e, all’eventuale fallimento anche di tale via, non rimane che l’esperimento di un procedimento giudiziale nel quale si farà riferimento ai principi generali sanciti dal Codice Civile. Solo per fare alcuni esempi, potranno soccorrere quelle norme che prevedono l’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione sancita dall’art. 1464 Cod. civ. (se il proprietario non è in grado di far godere oggettivamente il bene locato in maniera piena e senza restrizioni, identificate nei decreti che impediscono di svolgere alcuni tipi di attività economica e nei divieti alla circolazione che impediscono il godimento di seconde case, il conduttore potrebbe aver diritto alla proporzionale riduzione del canone di locazione); oppure l’eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 cc. tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore, evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi.