Il coronavirus cambia il mercato immobiliare a Milano: prezzi stabili ma vendite in picchiata
Secondo Abitare Co. a Milano si venderanno il 20% di case in meno rispetto al 2019
Frena il mercato immobiliare di Milano. I primi segnali del calo arrivano dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che nel primo trimestre del 2020 ha registrato un crollo delle compravendite: -19,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La colpa è tutta del lockdown imposto dall'emergenza coronavirus, ma è solo il primo di una serie di effetti.
Primo tra tutti il prezzo delle case. Per il momento il prezzo degli immobili è stabile. O meglio, Abitare Co., società che si occupa di intermediazione, prevede che per il 2020 i prezzi delle abitazioni rimarranno stabili o aumenteranno (in centro) fino a un massimo dello 0,5%. Tutt'altra musica rispetto a quella prospettata a gennaio quando la stessa società prevedeva aumenti minimi del 2,1% con picchi fino al 3,5%.
| Zona | Prezzo minimo | Prezzo massimo | Top price | Previsione 2020 Pre-Covid (gennaio 2020) | Previsione 2020 Post-Covid (giugno 2020) |
| Centro | 8.900 | 11.400 | 16.000 | 3,5% | 0,5% |
| Semicentro nord | 5.300 | 6.800 | 10.500 | 2,5% | 0,0% |
| Semicentro sud | 4.800 | 6.600 | 10.000 | 2,3% | 0,5% |
| Semicentro ovest | 4.600 | 5.900 | 8.300 | 2,6% | 0,0% |
| Semicentro est | 4.900 | 5.700 | 8.100 | 2,7% | 0,3% |
| Periferia nord | 3.200 | 3.900 | 5.700 | 2,5% | 0,4% |
| Periferia sud | 3.250 | 3.850 | 5.300 | 2,0% | 0,5% |
| Periferia ovest | 3.800 | 4.500 | 5.500 | 2,4% | 0,0% |
| Periferia est | 3.300 | 3.500 | 5.600 | 2,1% | 0,0% |
Tabella: fonte Centro Studi Abitare.Co
Un altro effetto riguarda le transazioni. A Milano nel 2020 a Milano si venderanno molte meno case del 2019. E potrebbe verificarsi un vero e proprio crollo a due cifre. Secondo il Centro Studi di Abitare Co., il 2020 all'ombra della Madonnina potrebbe chiudersi con 21mila transazioni complessive (-19% sul 2019) e un valore del fatturato totale che non supererà i 6,8 miliardi di euro (-15% su 2019). Risultati al di sotto delle attese valutate a gennaio in fase pre Covid-19. Situazione analoga solo per il segmento delle nuove costruzioni residenziali. Le stime indicano una diminuzione delle vendite del -15% sul 2019 (4.950 transazioni) e il calo dell’offerta che si ridimensionerà sensibilmente dal 20% al 15% rispetto al totale oggi presente sul mercato.
E se i professionisti confermano una sostanziale stabilità per i prezzi delle nuove residenze, qualche calo è ipotizzabile sulle abitazioni usate. In breve: nei mesi futuri potrà concretizzarsi "l’eventualità che ci siano sul mercato dell’usato famiglie che per necessità economiche debbano accelerare la vendita del loro immobile, rivedendo al ribasso il valore dello stesso".
| 2019 | Previsione 2020 Pre-Covid (gennaio 2020) | Previsione 2020 Post-Covid (giugno 2020) | |
| N. Transazioni totale (nuovo+usato) | 26.000 (+6% su 2018) | 27.800 (+6,9% su 2019) | 21.000 (-19% su 2019) |
| Termini di valori - Fatturato | 8 Miliardi (+15% su 2018) | 8,8 Miliardi (+10% su 2019) | 6,8 Miliardi (-15% su 2019) |
| N. Transazioni nuove costruzioni | 5.800 (+14,5% su 2018) | 6.000 (+3,5% su 2019) | 4.950 (-15% su 2019) |
| Prezzo medio vendite nuove costruzioni | 5.600 € | € 5.740 (+2,5% su 2019) | 5610 (+0,2% su 2019) |
| % Offerta nuove abitazioni sul totale | 22,30% | 20,0% | 15,0% |
| Tempi di vendita (giorni) | 83 | 70 | 90 |
Tabella: fonte Centro Studi Abitare.Co
Inoltre il lockdown sembra spingere i potenziali acquirenti fuori dal cuore della metropoli lombarda. "Oggi a Milano chi sta cercando casa con un budget medio-alto è disposto a valutare anche zone più periferiche della città per acquistare, grazie ai prezzi più contenuti, appartamenti di standing elevato ma di dimensioni maggiori — spiega Giuseppe Crupi, Ceo di Abitare Co —. Una scelta maturata proprio durante il periodo forzato della quarantena che ha di fatto spinto i potenziali acquirenti a cercare spazi più ampi sia interni che esterni. Con molta probabilità lo smart working continuerà anche nei prossimi mesi e la casa non sarà più solo il luogo dove rifugiarsi con la propria famiglia, ma anche quello dove si svolgerà parte della propria attività lavorativa. La posizione centrale diventa così per alcuni meno importante poiché non si sarà più costretti a fare lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente, lavorando da casa propria".
Il lockdown non ha cambiato solo i gusti degli acquirenti ma sta cambiando anche i cantieri: "si sta registrando un incremento di attività a livello tecnico progettuale per apportare delle modifiche in corso d’opera sugli immobili da mettere in vendita — prosegue Crupi —. Nel concreto ci sono iniziative che presentavano una quota anche importante di appartamenti di taglio piccolo o altri che non comprendevano la presenza di un balcone. In questi casi sono state apportate delle modifiche che prevedono l’accorpamento di due unità per crearne una sola dotata di balcone. In altri casi ci sono state delle rimodulazioni degli appartamenti per favorire la presenza di spazi dedicati principalmente allo smartworking. Anche i roof top vengono riprogettati per poter essere sfruttati al massimo come luoghi dove rilassarsi o divertirsi senza essere costretti a uscire di casa. In altri casi si stanno modificando le piante degli appartamenti cercando di ampliare il più possibile gli spazi esistenti sulle indicazioni dei neo acquirenti, come ad esempio il soggiorno meno grande per favorire il balcone più largo e la cucina più ampia".
